Selle postituse eesmärgiks on võtta ette üks populaarne teema: kuidas jaotada oma vaba raha kodulaenu tagasimaksete ja regulaarselt investeeritavate summade vahel. Muuhulgas vaatleme seda, mis eelised on kodu omamisel selle üürimise ees ning miks tasuks hoida kodulaenu makseid maksimaalsest mõnevõrra madalamal.
Aga äkki peaks üldse üürima?
Kodulaenu ehk eluasemeks soetatud kinnisvara tagatisel võetud laenu peetakse ainsaks heaks laenuks. Põhjus peitub selles, et kodulaenu abil ostate endale vara, mille väärtus pikas perspektiivi ei lange, vaid enamasti hoopis tõuseb. Tarbimislaenu eest ostetavad asjad – näiteks riided, reisid ja elektroonika – võivad küll tekitada positiivseid emotsioone, ent nendest ei jää lõpuks eriti midagi näppude vahele. Kuigi liising on kodulaenule mõneti sarnane, on see pigem lähedasem tarbimislaenule, sest tarbesõidukite väärtus ajas pea alati väheneb.
Kodu ostmise alternatiiviks on selle üürimine. Sellel dilemmal on kaks tasandit: emotsionaalne ja rahaline. Emotsionaalse tasandi põhiargumendina toovad üürimise pooldajad välja vabaduse, sest üürnikuks olemine ei ankurda kedagi ühegi konkreetse asukoha külge. See võib tõesti nii tunduda. Samas tasuks arvesse võtta, et ka üürikorterist ei saa päris kohe välja astuda, isegi kui üürnikule on jäetud õigus leping enne tähtaega üles öelda. Nii et kui üürikorterist saab välja kolida umbes kuu jooksul, ning õigesti hinnastatud korteri müük saab tavaliselt lõpule viidud kahe kuuga, ei ole ka omanikud oluliselt rohkem oma elukoha külge kinnistatud.
Rahaline tasand on veidi keerulisem. Esiteks on kinnisvara üürimine lihtsam kas või algkapitali vaates. Kui üürides tuleb üürnikul tavaliselt arvestada maakleritasu ja tagatisrahaga (ütleme, et see on kokku umbes 1000 eurot), siis näiteks korterit ostes tuleb baasstsenaariumis maksta sissemaksuks 15% korteri hinnast, mis 100 000 eurot maksva korteri puhul on 15 000 eurot. Vahe üürimisega on sellisel juhul märkimisväärne ning see tingib üha enam ka olukorra, kus kinnisvara muutubki osale elanikkonnast üha kättesaamatumaks.
Selgelt kõige populaarsem argument kinnisvara ostmiseks on see, et üürides on kogu üüriks makstud summa makstud nö tühja, samas kui laenuga kinnisvara ostes omandatakse tükkhaaval reaalset vara. Vastuargumendina tuuakse välja risk osta kinnisvara turu tipus ning kui näiteks kahe aasta möödudes on vaja seda müüa, võib selle hind olla oluliselt langenud. Sellise riski suuruse arvestamisel tuleks võrrelda omavahel seda, kui palju võib müügihind ostuhinnast madalam olla, sellega, kui palju oleks kahe aasta jooksul makstud samaväärse kinnisvara üüriks. Ning kui müük tuleb ette võtta seetõttu, et laenu ei suudetud maksta, siis on juurprobleem ilmselt mujal, näiteks liiga suure laenu võtmises või meelerahufondi puudumises.
Kahe stsenaariumi lihtsustatud võrdlus
Oletame, et otsustate siiski võtta kodulaenu ja soetada kinnisvara. Ütleme, et sissemaks või lisatagatis on olemas. Teil on võimalik laenu maksmiseks kulutada kuus 800 eurot. Laenuintressiks pakutakse teile 5% aastas, mis koosneb 3%-sest Euriborist ning 2%-sest panga intressimarginaalist ning mis laenu vältel ei muutu. Te valite annuiteetgraafiku ehk siis teie igakuise laenumakse suurus on sama suur kogu laenuperioodi jooksul.
Kui ta kulutate laenumakseks ära 800 eurot, saate laenu tagasi makstud 15 aastaga. Kui aga kulutate laenumakseks 540 eurot kuus, kulub laenu tagastamiseks 30 aastat ehk täpselt kaks kord pikem aeg. Lühem laen on parem kui pikem laen, eks? Vastus küsimusele sõltub sellest, mida teete selle 260 euroga, mis teil teises stsenaariumis igakuiselt üle jääb.
Üheks variandiks on hakata üle jäävat raha investeerima. Globaalsed aktsiaturud on pakkunud pikaajaliselt umbes 10%-st tootlust aastas. Kui te kasutate investeerimiseks laiapõhjalisi indeksfonde, on võimalik sellist tootlust ka sihtida. Edasise diskussiooni kontekstis tasuks aga olla veidi konservatiivsemad ning eeldada näiteks 8%-st tootlust. Muu hulgas seetõttu, et kui te võtate laenu umbes 30-aastaselt, siis hiljemalt 50-55 eluaasta paiku ei ole enam mõistlik investeerida ainult aktsiafondidesse. Siis tasuks portfellis riske vähendama asuda ja investeerida osa varast ka võlakirjafondidesse. See toob aga tootlust tervikuna veidi allapoole.
Kui te valite laenuperioodiks 15 aastat, saate investeerima asuda siis, kui laen on makstud. Teil jääb investeerimiseks üle 800 eurot kuus ehk 9600 eurot aastas. Seda summat 15 aasta vältel keskmiselt 8%-se tootlusega investeerides oleks 30 aasta möödudes teie portfelli suurus umbes 282 000 eurot, millest 144 000 eurot moodustaksid sissemaksed ning 138 000 eurot oleks aastate jooksul teenitud tootlus.
Kui te valite laenuperioodiks 30 aastat, saate investeerima asuda kohe. Teil jääb investeerimiseks üle 260 eurot kuus ehk 3120 eurot aastas. Seda summat 30 aasta vältel keskmiselt 8%-se tootlusega investeerides oleks 30 aasta möödudes teie portfelli suurus umbes 382 000 eurot, millest 94 000 eurot moodustaksid sissemaksed ning 288 000 eurot oleks aastate jooksul teenitud tootlus.
Selline arvutus annab meile oma lihtsusest hoolimata väga selge indikatsiooni, et investeerimisel on kõige olulisemaks faktoriks aeg, mitte niivõrd kuus või aastas panustatav rahasumma. See joonistub eriti hästi välja, kui võrrelda näidisarvutuste sissemaksete ja tootluse omavahelisi proportsioone. Kuid enne eufooriasse laskumist tuleb meeles pidada ka seda, et 100 000 eurot täna pole väärt sama, mis sama summa 30 aasta pärast. Sama kindlalt nagu vahetuvad aastaajad, vähendab inflatsioon meie raha ostujõudu. Nii Euroopa Keskpank kui USA föderaalreserv on seadnud pikaajaliseks inflatsioonieesmärgiks 2%. Kui võtta aluseks veidi konservatiivsem, näiteks 2,5% suurune inflatsioon, tähendaks see seda, et 30 aasta pärast oleks 100 000 euro ostujõust järgi umbes 48 000 eurot. Kuigi poole väiksem algselt arvututatud summast, ei ole kindlasti tegemist kommirahaga. Inflatsioon muudab küll algselt ainuõigena tundunud valikut vähem isuäratavaks, ent kaugeltki mitte maitsetuks.
Tulevik on ebaselge, aga hirmude vastu leiab rohtu
Laenu võtmist ei pea armastama. Eestlane armastab ikka öelda, et „võlg on võõra oma“. Aga laene saab kindlasti kasutada endale kasulikul moel. Laenud aitavad meil tuleviku varem kohale tuua, andes võimaluse saada kinnisvaraomanikuks kohe, mitte aga alles aastakümnete möödudes, mis ajaks meie soovid ja vajadused on paratamatult muutunud. Ma ei tea, mida ma tunnen, kui olen ära maksnud oma viimase kodulaenumakse. Aga olles enda näitel maksnud kodulaenu umbes 10 aastat, ei ole praeguseks enam vahet, kas teha seda veel 5, 10 või 20 aastat. Lõpuks on laenumakse ju vaid üks paljudest igakuistest kohustustest.
30 aastat on väga pikk aeg inimese elus. Vähestel meist õnnestub see aeg mööda saata nii, et kordagi ei ole vaja kinnisvara vahetada. Kinnisvaravaldkonna eksperdid kordavad ikka, et kinnisvaraturu panevad liikuma neli asja: sünnid, surmad, kokku kolimised ja lahku kolimised. Sellised sündmused ja nendega kaasnev kinnisvara ost-müük toovad endaga paratamatult kaasa ka kinnisvaraga seotud laenude tagasimaksmise (ning vajadusel uue võtmise). Mis aga omakorda tähendab seda, et algselt 30 aastaks võetud laen makstakse näiteks kinnisvara müügist tulenevalt tagasi oluliselt varem. Kuna aga sellisel juhul asendatakse lihtsalt üks kinnisvaralaen teisega, siis lõpptulemusel ollakse ikka vähemalt 20-30 aasta vältel laenuvõtja staatuses. Ühe laenu asendamine teisega ei muuda seega põhimõtteliselt loogikat, kuidas vaba raha võiks laenumaksete ja pikaajalise investeerimise vahel jagada.
Eelmise finantskriisi ajal sattusid kiiremini ja sügavamatesse raskustesse need, kellel oli samaaegselt kõrge võlakoormus (laenude-liisingute osakaal sissetulekutest 50% või enam) ja puudusid mistahes säästud. Kui sellises finantsseisus kaotada töö, on laenumaksetega viivitusse sattumine mõne kuu küsimus. Kui sissetulekuid kiiremas korras taastada ei õnnestu, on kodu müük vabatahtlikult või sundkorras vägagi tõenäoline. Algatuseks oleks hea, kui igal kodulaenu võtjal oleks kogutud meelerahufond, mis kataks kuue kuu kulutused. Ideaalis võiks see olemas olla juba enne laenu võtmist. Kui aga laenu võtmisega samal ajal asuda tegema ka pikaajalisi investeeringuid, tekib juba mõne aasta möödudes täiendav lisapuhver. Kuigi sellise puhvri kogumise pikem eesmärk võiks olla pensioniks kogumine, annab ta lühemas perspektiivis lisakaitse just selliste sündmuste puhuks, milleks meelerahufondist alati ei pruugi piisata.
